Территория успеха. На высоте конкурентных преимуществ.
В Екатеринбурге создается уникальный, качественно новый формат современного логистического комплекса «Высота». Проект реализуется в условиях непростой нынешней экономической ситуации, когда прорывные идеи на рынке недвижимости можно пересчитать по пальцам одной руки. О том, как удается создать мультиформатный проект, заинтересовать инвесторов, мы беседуем с руководителем проекта Андреем Толшиным.
Когда родилась идея проекта, и на какой стадии реализации он сегодня находится?
От задумки до реализации логистического парка «Высота» прошло менее трех лет, его общая площадь составляет 40 га, под застройку приходится 120 тысяч кв. м. На сегодня завершили строительство первой очереди — 11 тыс. кв. м. В декабре закончим возведение еще одного терминала на 10 тыс. кв. м и нескольких производственно-складских зданий для малого и среднего бизнеса на 1,5 тыс. кв. м. Кроме того, начали проектирование складского терминала на 12,5 тысяч квадратов с железнодорожным тупиком, а также здания на 25 тыс. кв. м, которые планируем сдать в августе следующего года. Общая площадь застройки к концу следующего года составит 80 тысяч квадратов — это две трети проекта.
Одно из конкурентных преимуществ нашего проекта — это его локация. Логопарк находится на пересечении ЕКАДа и Кольцовского тракта, по диагонали относительно развязки: 5 км до Челябинского тракта, столько же км — до Сибирского. А учитывая, что кольцо ЕКАД скоро замкнется, мы считаем, что размещение нашего проекта — одно из лучших среди конкурентов. И наше окружение это подтверждает — вокруг нас расположены крупные складские проекты.
На какой срок запланировано развитие проекта?
Для логистического проекта, как правило, определяется в среднем пятилетний горизонт планирования. Мы абсолютно точно укладываемся в проектный срок: полностью завершили инфраструктуру парка — подвели все сети энергоснабжения, автомобильную дорогу, железнодорожные пути. Первый построенный терминал площадью 11,4 тыс. кв.м уже успешно функционирует. В настоящий момент мы завершаем строительство второго терминала площадью 10 тыс. кв.м, завершаем монтаж сэндвич-панелей, благоустроили территорию, завершаем монтаж внутренних сетей и отделочные работы.
И по большому счету, единственный сдерживающий фактор быстрого развития аналогичных проектов — инженерная инфраструктура проекта, поскольку она требует вложения значительных средств и времени на начальном этапе проектов. Зачастую проблема даже не в деньгах, а в возможности подведения коммуникаций к тому или иному участку. И в этом смысле, мы выполнили комплекс работ по устройству автономного водоснабжения и водоотведения, на площадке уже построены основные магистральные сети, завершено технологическое присоединение электрических сетей и сетей газоснабжения, завершаются пусконаладочные работы.
Строительство мультиформатного комплекса требует подключения к технологическим сетям, оформления разрешительной документации и решение этих вопросов во многом зависит от взаимодействия с городской и областной администрацией.
Мы выполняем свою работу — они свою. Периодически происходящая передача полномочий от города к области и наоборот — от области к городу если и не усложняет процедурно работу, то увеличивает время на согласование проектной документации. Реальная проблема — это слабое нормативное регулирование по большим проектам комплексной застройки. Например, регламент технологического присоединения к газовым сетям одного здания — это один перечень документов. А когда труба подходит к огромному земельному участку и надо распределить газ на 40 объектов, тогда возникают сложности. За период своей деятельности наша компания сумела доказать свою состоятельность, сетевые компании и администрация идут нам навстречу, получается вырабатывать компромиссные решения.
Кто ваш основной заказчик, потребитель?
У нас есть несколько категорий клиентов — потребителей складской недвижимости. Первая — это в основном местные компании, которые расширяют свою деятельность и приобретают в собственность небольшие объекты площадью от 500 кв.м. На сегодня у нас осталось непроданным одно такое здание. Ко второй категории относятся большие и средние компании, они готовы арендовать или приобрести у нас склады площадью 11 тыс. кв. м.. Рынок и федеральных, и местных транспортных компаний растет, и они составляют треть всех наших клиентов, в том числе «Деловые линии», которые полностью арендовали первый построенный складской комплекс. Часть наших клиентов — это крупные федеральные компании, занятые реализацией собственных проектов, обычно они арендуют или покупают площади от 5000 кв.м.
Так в прошлом году челябинцы оформили сделку по сдаче в аренду компании «Детский мир» 65 тыс. кв. м — это почти половина нашего проекта. Подобных предложений на местном рынке складской недвижимости пока не существует. Скажем, почему компания «Детский мир» ушла в Челябинскую область? Да потому что у нас такого предложения на тот момент еще не было. Мы были готовы тогда построить для неё терминал в короткий срок, но клиент не смог ждать и рассматривал только готовые объекты.
На протяжении полутора лет мы говорим о том, что надо обратить внимание на инвестиции в коммерческую недвижимость. Только последнее время банковский сектор активно начал инвестировать в склады, участвовать в проектах, местные коммерческие банки также пристально присматриваются к этому сектору рынка. И это приятно, поскольку ставки по кредитам стали комфортными, а с точки зрения инвестиций, бизнес-модель проектов позволяет строить склады с весомой долей заемных денег. Позитивно на показателях проекта отражается и срок строительства — от начала проекта до передачи ключей от склада проходит всего 11 месяцев.
Какие инвестиционные инструменты используете для привлечения средств?
Периодически мы задаемся вопросом: «Есть ли в нашем городе инвестор с бюджетом 100—150 млн. рублей?» Это наша целевая аудитория — люди, которые инвестируют в покупку недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду. В последнее время они перестали скупать квартиры, рынок офисной недвижимости перенасыщен, рынок апартаментов в регионах практически не развит. Об остальных сегментах недвижимости люди просто не знают. У Свердловской области имеется огромный потенциал развития, но нет площадок, возможностей, площадей. Владельцы земли не имеют планов инвестировать в проекты, их цель зачастую — продать участок по максимальной цене.
Но существует индустриальный сегмент недвижимости, есть склады, а это достойное приобретение. Мы создали мультиформатный комплекс, построенный с учетом наработанного опыта, чтобы все компании, независимо от их вида деятельности, размера, могли осуществлять свою деятельность в универсальных помещениях. Спрос на подобные площади в несколько раз превышает объем предложений.
Начинка помещения ваша или заказчика?
Мы передаем свободное помещение, делаем качественные промышленные полы, привлекаем для этого крупнейшего подрядчика. Наша задача — создать универсальные площади. Здания должны быть пригодны для любой цели на весь срок службы здания 30—50 лет — мы строим на века! Наша базовая цель — продажа всех объектов проекта, любым, даже маленьким компаниям. Самый дешевый склад можно было приобрести за 17 млн рублей.
Кто занимается управлением проектом?
Управлением занимается компания «ИСТЭЙТ», Это основное направление нашей деятельности, мы выполняем все функции — от задумки до сдачи в аренду объекта, можем принимать участие на каждом этапе реализации проекта — в качестве концептуального разработчика, технического заказчика или строительной компании.
Как бы вы охарактеризовали логистический рынок на сегодняшний день?
В Москве можно арендовать склад класса «А» за 2700-3000 руб. за кв. м в год, у нас ставки аренды варьируются на уровне 4500 — 6000 руб./год. Объем предложения на рынке столицы составляет более 1 млн. кв. метров готовых складских помещений, рынок перенасыщен. В свое время множество компаний одновременно начали строить складскую недвижимость, «надули себе пузырь» и тем самым уронили себе ставки. Надо учитывать, что в Москве и Московской области сосредоточены 70—80% качественных складских площадей. Но столица — это не вся Россия — объем свободных складских площадей в Свердловской области не превышает 3-4 %. Один из международных консультантов приводил такой пример: в Европе вводится 25 млн квадратов современных складских помещений ежегодно, тогда как в России существует всего 40 млн. О каком перенасыщении можно говорить? Я уверен, что образовавшуюся нишу будут заполнять современные логистические комплексы, каким и является наш логопарк «Высота», крупнейший региональный инвестиционный проект в Екатеринбурге.
Популярные разделы сайта: Аренда складов / Продажа складов / Строительство складов